Otel Yatırımcısına 10 Altın Öneri
Date: 3 Şubat 2021
Dünya genlinde 100’ü aşkın ülkede 150 bağımsız üye şirket ile ulusal ve uluslararası vergi, hukuk ve işletme danışmanlığı hizmeti veren Horwath HTL, özellikle otel ve turizm yatırımlarında da danışmanlık yapıyor.
Horwath HTL Türkiye Başkanı Metin Erdoğdu, otel yatırımcıları için önerilerini 10 başlık altında turizmgazetesi.com için kaleme aldı.
İşte Erdoğdu’nun otel yatırımcılarına önerileri…
OTEL YATIRIMCISINA 10 ALTIN ÖNERİ
1. Egonuzu yenin!
Otel yatırımcılarının bir çoğu 5 yıldızlı otel yapma arzusundadır. Oysaki 3-4 yıldızlı otellerin karlılığı, düşük yatırım ve işletme maliyetleri nedeni ile çok daha yüksektir. Örneğin 200 odalı 5 yıldızlı bir otel için minimum 100 personelin, 120 odalı 3+ yıldızlı bir otel için maksimum 30 kişinin istihdam edilmesi gerektiğini unutmayın. Ego mu? Kar mı? Yatırıma başlamadan önce kararınızı verin!
2. Otel yatırımlarında 1 TL= 1000 TL kuralını bilin!
Bu bir altın kuraldır. Başarılı bir otel yatırımında 1TL/oda satış gelirinin 1.000 TL/oda yatırım maliyetini kaldırabileceğini gözardı etmeyin. Eğer oda başına günlük ortalama 60 Avro bir satış rakamı bekliyorsanız, oda başına yatırım maliyetinizin maksimum 60.000 Avro olması gerekir. Bu eşiğin üzerinde iseniz “en fazla 10 yılda yatırım geri dönüşü alırım” hayallerinizi unutun!
3. Devlet teşviklerinden azami yararlanın!
Devletin sizlere sunduğu yatırım ve işletme dönemi desteklerinden faydalanın. Teşvik belgesibaşvurusu çok kolaydır. Ancak sıra bu teşvikleri kapatmaya gelince işin zorluğu ortaya çıkar. Özensizce hazırlanan başvuru dosyası nedeni ile almanız gereken desteğe ulaşamayabilirsiniz. Sektörde bu konuda çalışan çok sayıda şirket var. Siz başvuru tecrübesi olan değil, kapatma tecrübesi olan bir firma ile çalışın!
4. Otele en uygun arazi, SİZİN araziniz olabilir!
Otel için en uygun bir arazi lokasyon, görünülebilirlik, ulaşılabilirlik, imar durumu vb birçok kriterleri barındırması gerekir. Arazinizin bu kriterlere uygunluğu konularında şüpheleriniz olabilir. Ancak bu kriterlere uygun üçüncü bir şahsın sahip olduğu arazi satınalma arayışına girerseniz, kendi arazinizde yatırım yapmanın ne denli değerli olduğunuzu anlayabilirsiniz!
5. Otelinizin işletmesini güvenilir bir markaya verin!
Size kalitesini ispatlamış bir araba markası önerilirse, markayı biliyor ve güveniyorsanız geriye sadece fiyat ve renginin değerlendirmesi kalabilir. Bu otel işinde de böyledir. Bilinen bir otelde konaklamak isteyen kişi sadece 2 soru sorar: Yer var mı? Fiyat uygun mu? Marka bilinirliliği olmayan bir otel konaklaması için oluşacak soru sayısı 10a çıkar. İyi bir işletme markasının hizmet bedelinin çok üstünde size bir katkı sağlayabileceğini unutmayınız.
6. Otel tecrübesi olan bir mimar ile çalışın!
Otel, hastahane vb projeleri çizmek özel bilgi ve maharet gerektirir. Amacınız bir otele sahip olmak mı? Yoksa işletme problemleri yaşamayan bir otele sahip olmak mı? Yapımı 2 yıl süren bir otelin ekonomik ömrü 40 yıldır. Yani proje ve planlamasında yapılacak hatalara 40 yıl katlanacaksınız demektir. Otel tecrübesi olan bir mimar ile bilgili bir otel yatırım danışmanı sizin için en doğrusunu yapacaktır.
7. Kamu ile çalışmaktan korkmayın!
Otel yatırımlarındaki en önemli merhale arazi bulma ve imar konusudur. Eğer uygun fiyatlı ve otel kriterlerine uygun bir arazi buluyorsanız hemen satın alın! Arazi veya bina için özel bir şahıs /şirket ile işbirliğine girmeden önce bir kez daha düşünün! Aranızda bir problem çıkarsa sulhen veya hukuk yolu ile çözmek uzun ve zahmetli olabilir. Kamu ile çalışmaktan, tahsis yolu ile arazi veya bina almaktan çekinmeyin. İlerde kamu ile aranızda bir problem çıkarsa zaten kazanan bellidir: Kamu… Ancak bu sizi rahatsız etmesin, çünkü talebinizde haklı iseniz, haklılığınızı görüp onaylayacak idari bir yetkili mutlaka vardır.
8. Marka işletme sözleşmesinin sadece bir hukuk işi olmadığını bilin!
Marka ‘ nın projenizi için önemini kavradıysanız ve iş sözleşmeye gelmiş ise sadece hukuk müşaviriniz yeterli olmayacaktır. Özellikle sözleşme aşamasında hiçbir otel işletme firması masada yatırımcının otel yatırım danışmanının olmasını istemez. Klasik bir yaklaşım ile “marka standartları” kalkanını kullanarak konuları istediği şekli ile sonlandırmak ister. Tecrübeli bir danışman ticari konulara ve işletme mantığına hakimdir, ayrıca tek bir marka yerine yedekleyerek rekabet ortamında görüşme ve pazarlıklarını yürütür.
9. Otel yatırım danışmanı ile çalışın!
Otelcilik sektöründe değilseniz ve yukarıda belirtilen önerilerin bir veya birkaçına katılıyorsanız danışman kullanmanızda fayda olacaktır. İyi bir danışman hizmet bedelinin düzinelerce katını kazandırma potansiyeline sahiptir.
10. Otel yatırımlarınızda sürdürülebilirlik kriterlerini olabildiğince uygulayın!
Bilim adamları, dünya gelişimi bu hızla devam ederse 25 yıl içinde, 2.3 dünyaya ihtiyaç duyulacağını ifade etmektedir. Projenizde enerji, su, katı atık vb temel kriterleri göz ardı etmeyiniz. Yatırım yaparak sağlamış olduğunuz direkt istihdam ve endirekt katkılar ile sosyal sorumluluğunuzu en iyi bir şekilde yaptığınız muhakkak. Günümüzde güneş enerji panelleri, susuz tuvalet sistemi, deniz suyunun arıtılarak sifonlarda kullanılması vb teknik uygulamaların maliyeti oldukça düştü. Yeşil bir otel yapma çabası size başlangıçta ek yatırım maliyeti yükleyecek olsa dahi otelin işletme maliyetlerinin azaltılmasında ciddi kazanımlar sağlayarak parasını fazlasıyla çıkaracaktır.Green Consumer (yeşil müşteri) ve Green Consumerism felsefesi, otel müşterileri ve tur operatörleri bağlamında yüksek bir ivme ile farkındalık kazanmaktadır.Bir otel yatırımının 40 yıllık bir yaşam döngüsü olduğunu varsayarsak, yakın bir gelecekte daha geniş kitleler tarafından dikkate alınacak sürdürülebilirlik konusunu şimdiden önemseyiniz. Dizayn ve inşaat aşamasında dikkate alınmayan bu hususlar, sonradan gündeminize geldiğinde, dönüşüm çok daha maliyetli ve zor olacaktır.